Loading...

recht-raad logo small

Gebreken aan huurpand

Indien er sprake is van 'gebreken' aan het door u gehuurde pand, kunt u als huurder eisen dat deze gebreken worden verholpen door uw verhuurder. Deze wettelijke regel kent de volgende uitzonderingen:

  • Het verhelpen van de gebreken is onmogelijk, of de uitgaven daarvoor zijn dusdanig hoog dat dit redelijkerwijs van verhuurder niet kan worden verlangd.
  • Als u als huurder zelf het gebrek heeft veroorzaakt.
  • Het betreft kleine reparaties, zoals het vervangen van stopcontacten en kranen, die voor rekening van huurder komen.
  • Als in het huurcontract van deze wettelijke regeling is afgeweken.

Belangrijk bij dit alles is wat onder het begrip 'gebrek' wordt verstaan.
Simpel gesteld, is alles wat afwijkt van datgene wat u bij het aangaan van de huurovereenkomst mocht verwachten en derving van huurgenot oplevert een gebrek.

Bij een gebrek kan het bijvoorbeeld gaan om: constructiefouten, ongedierte, een lek dak, slechte staat van onderhoud, ernstige tocht, vocht- en schimmelvorming, het niet kunnen krijgen van een exploitatie-vergunning vanwege het ontbreken van een nooduitgang, een slecht onderhouden binnenplein van een winkelcentrum.

Zoals hierboven al is gemeld, kan bij een huurovereenkomst voor bedrijfsruimte van de wettelijke regeling worden afgeweken. Zo zullen de meeste verhuurders bedingen, bijvoorbeeld in de algemene huurvoorwaarden, dat de herstelverplichting voor gebreken niet geldt voor alle gebreken. Een dergelijke afwijking van de wettelijke regels is echter niet toegestaan indien de verhuurder bij het aangaan van de huurovereenkomst die gebreken kende of behoorde te kennen.

'Zelf' laten verhelpen.
Kunt u als huurder de gebreken waarvoor verhuurder een herstelverplichting heeft zelf verhelpen of laten verhelpen indien de verhuurder dat niet doet?

Op grond van de huurwetgeving kunt u als huurder zelf de gebreken verhelpen en de daarvoor gemaakte kosten, voor zover deze redelijk zijn, op de verhuurder verhalen en deze kosten des gewenst in mindering brengen op de huurprijs. Verhuurder moet dan wel eerst in verzuim zijn. Als huurder doet u er daarom verstandig aan om de verhuurder eerst een 'aangetekende' brief te sturen, waarin u hem een uiterste termijn stelt om het gebrek te verhelpen. In het geval de verhuurder niet binnen de gestelde redelijke termijn het gebrek verhelpt, is hij in verzuim.

Schadevergoedingsplicht

Indien er sprake is van een gebrek kan daardoor tevens schade ontstaan bij huurder. Zo is het mogelijk dat uw inventaris en bedrijfsvoorraden door lekkage zijn beschadigd of dat u uw bedrijf enige tijd heeft moeten sluiten met winstderving als gevolg. Ook voor deze zogenaamde gevolgschade is verhuurder aansprakelijk in de gevallen dat:

  1. Het gebrek na het aangaan van de huurovereenkomst is ontstaan en aan de verhuurder is toe te rekenen (denk bijvoorbeeld aan waterschade ten gevolge van achterstallig onderhoud);
  2. Indien het gebrek bij het aangaan van de huurovereenkomst reeds aanwezig was en de verhuurder het toen kende of behoorde te kennen;
  3. De verhuurder bij het aangaan van de huurovereenkomst aan huurder te kennen heeft gegeven dat de zaak het gebrek niet had.

Waait echter het dak van het gehuurde tijdens een zware storm, dan is dit niet aan verhuurder toe te rekenen, zodat ook de gevolgschade niet op hem verhaalbaar is. Verhuurder kan zich in dergelijke gevallen beroepen op 'overmacht'. Dit kan hij echter niet als het loslaten van het dak (groten)deels veroorzaakt is door slecht onderhoud aan het dak.

Ook van bovengenoemde wettelijke schadevergoedingsplicht kan in de huurovereenkomst worden afgeweken, hetgeen – het zal u niet verbazen - vaak ook gebeurd in het voordeel van de verhuurder. Afwijking is echter niet mogelijk indien verhuurder de gebreken bij het aangaan van de huurovereenkomst kende of behoorde te kennen.
Een beroep door verhuurder op uitsluiting van aansprakelijkheid voor schade, strandt soms ook in het geval hij in verzuim blijft een gebrek, waarvoor hij verantwoordelijk is, te herstellen.

Huurvermindering

In het geval u als huurder minder huurgenot heeft ten gevolge van een gebrek, waarvoor verhuurder verantwoordelijk is, kunt u bij de rechter een evenredige vermindering van de huurprijs vorderen. De verlaagde huurprijs kan gevorderd worden vanaf de dag waarop de verhuurder in voldoende mate bekend was met het gebrek en kan duren tot de dag waarop het gebrek is verholpen. Het is daarom raadzaam uw verhuurder zo spoedig mogelijk per aangetekende brief op de hoogte te stellen van het gebrek.

Voor informatie over aansprakelijkheid voor gebreken aan een koophuis of een gekocht bedrijfspand klikt u op: aansprakelijkheid verborgen gebreken.

Voorbeeldbrief sommatie herstel huurgebreken

Een eerste belangrijke stap om de gebreken aan uw huurpand hersteld te krijgen is het versturen van een juridisch correcte sommatiebrief aan uw verhuurder. Onze juristen stelden hiervoor de juiste modelbrief op die u hieronder kunt bestellen.

Renovatie

Het kan zijn dat verhuurder in verband met veroudering of gebreken aan het pand een renovatie voorstelt. Lees over uw rechten en plichten voor die gevallen meer op onze webpagina renovatie.

Conclusie

Als uw verhuurder een gebrek weigert te herstellen, stuur hem dan een aangetekende brief. Sommeer hem het gebrek zo spoedig mogelijk te herstellen. Als uw verhuurder een reparatie weigert uit te voeren, kunt u dreigen dat u de reparatie zelf laat doen en de kosten zal inhouden op de huurprijs. U kunt ook dreigen schadevergoeding en huurvermindering te eisen.
Recht & Raad kan u juridisch bijstaan in dergelijke kwesties en al uw huurrecht zaken.

Aanmelden nieuwsbrief

Gespecialiseerd advies nodig?

Heeft u na het lezen van dit artikel nog vragen, of hulp nodig van een gespecialiseerd jurist?

Neem dan contact op met Recht & Raad 020 - 6890 863