Loading...

recht-raad logo small

Huuropzegging bedrijfsruimte

U huurt of verhuurt bedrijfsruimte en de huurder of verhuurder wilt de huurovereenkomst opzeggen. Kan dat zomaar? Waar moet u aan denken? Wat zijn de regels?

Verschillende soorten bedrijfsruimten, verschillende regels

In de wet wordt onderscheid gemaakt tussen twee soorten bedrijfsruimten, namelijk de zogenaamde artikel 290 BW en de artikel 230a BW bedrijfsruimten. Op beide typen bedrijfsruimten zijn verschillende regels van het huurrecht van toepassing, het is dus zaak eerst vast te stellen onder welke type bedrijfsruimte uw huurobject valt.

De artikel 290 BW bedrijfsruimte

Wat is een 290 BW bedrijfsruimte? Kort gezegd is een 290 bedrijfsruimte een pand dat voor het publiek toegankelijk moet zijn en waar het product of de dienst direct geleverd wordt. Te denken valt aan:
- klein handelsbedrijf, winkel, restaurant, café, afhaaldienst, besteldienst of een ambachtsbedrijf, of;
- een hotel of camping

Soms worden deze ruimtes daarom ook wel simpelweg winkelruimte of middenstandsbedrijfsruimte genoemd.

De artikel 230a BW bedrijfsruimte

Alle bedrijfsruimten die niet vallen onder de hierboven genoemde artikel 290 BW bedrijfsruimten zijn de genaamde artikel 230a BW bedrijfsruimten. Deze bedrijfsruimten worden ook wel ‘overige bedrijfsruimte genoemd. Het onderscheid tussen de 290-bedrijfsruimte en ‘overige bedrijfsruimte’ is niet altijd eenvoudig te maken. Bij een 'overige bedrijfsruimte' geldt niet het vereiste dat het voor het publiek toegankelijk moet zijn. Meestal betreft het kantoorruimtes of opslagruimtes.

Waarom is het verschil belangrijk?

Een huurder van een 290-bedrijfsruimte krijg extra wettelijke bescherming. Hieronder wordt dat toegelicht.

Wat is het grote verschil in wettelijke bescherming?

Er zijn eigenlijk twee grote verschillen te zien.

De huurtermijn

huur opzeggen

In de eerste plaats is de huurtermijn van de 290-bedrijfsruimtes en de overige bedrijfsruimtes verschillend. Bij een 290-bedrijfsruimte is de huurder de eerste tien jaar in beginsel beschermd. De huurder gaat een huurcontract vaak twee keer vijf jaar aan. De huurder kan het contract na vijf jaar opzeggen. De verhuurder kan ook opzeggen, echter alleen wegens een gewichtige in de wet omschreven reden (zie ook hierna). Het is de rechter die beslist of de opzeggingsreden valide is en wanneer de huurder eventueel moet vertrekken.
Bij ‘overige bedrijfsruimte’ is de huurtermijn vrij. Die termijn wordt in onderling overleg met de verhuurder bepaald.

De opzegtermijn

In de tweede plaats is de opzegtermijn verschillend. Bij een 290-bedrijfsruimte moet opzegging minimaal een jaar voor het eind van de vijf- of tienjaarstermijn plaatsvinden. Bij een ‘overige bedrijfsruimte’ is het standaard dat de betalingstermijn ook de opzegtermijn is. Als de huursom maandelijks betaald wordt, dan moet de opzegtermijn minimaal een maand bedragen. Let op: het kan zijn dat er in de huurovereenkomst een andere termijn is afgesproken.

Uitzondering op huurtermijn bij 290 BW bedrijfsruimte

Zoals gezegd geldt bij 290 bedrijfsruimte standaard een huurtermijn van 2 x 5 jaar. Het is echter mogelijk een andere termijn dan 5 jaar met elkaar af te spreken, mits de huurtermijn beperkt wordt tot maximaal 2 jaar (voor een langere huurtermijn die afwijkt van de 2 x 5 jaar regel is voorafgaande toestemming van de kantonrechter nodig). Dat heeft juridisch gezien wel grote gevolgen voor de huurder, omdat de huurder niet zo beschermd wordt als bij een contract voor 5 jaar (of langer). Zo is het voor de verhuurder toegestaan af te wijken van de wettelijke bepalingen over 290-bedrijfsruimten. De opzeggingsformaliteiten gelden bijvoorbeeld niet, maar ook de verplichting tot vermelding van de opzeggingsgrond geldt niet. Verder gelden de regels over de beëindiging van de huurovereenkomst en de beëindigingsgronden niet en is er geen recht op een tegemoetkoming in de verhuiskosten voor de huurder bij beëindiging van het contract.

Mocht het huurcontract met een looptijd van 2 jaar of korter toch voortduren na 2 jaar, geldt van rechtswege een overeenkomst op de overeengekomen voorwaarden voor vijf jaar, waarop de reeds verstreken twee jaar in mindering komen. Dan gelden de wettelijke bepalingen voor 290-bedrijfsruimten weer wel! Dat is alleen anders als partijen een nieuwe korte huurovereenkomst met elkaar sluiten of goedkeuring krijgen van de rechter voor afwijking van die wettelijke bepalingen voor 290-bedrijfsruimten.

De huurovereenkomst ‘middenstandsruimte’ is opgezegd. Wat nu? Heb ik huurbescherming?

Elke partij kan de huurovereenkomst tegen het einde van de lopende huurtermijn opzeggen. Een huurovereenkomst die voor onbepaalde tijd geldt kan ook door ieder van de partijen worden opgezegd.
Uiteraard is geen opzegging vereist als de huurovereenkomst met wederzijds goedvinden wordt beëindigd.

Wat zijn de rechten van de huurder als de verhuurder opzegt?

huuropzegging

De huurder wordt in beginsel beschermd. Hierna wordt toegelicht hoe die bescherming eruit ziet. Als de huurder niet reageert op de opzegging, mag de verhuurder er niet zo maar vanuit gaan dat de huurovereenkomst geëindigd is en de huurder het pand of de ruimte zal verlaten. De verhuurder kan dan de rechter vragen het einde van de huurovereenkomst vast te stellen.
Als de huurder wél bezwaar maakt, is de verhuurder verplicht de beëindiging van de huurovereenkomst voor te leggen aan de rechter.

Slechts in een beperkt aantal gevallen zal de rechter beslissen dat de huurovereenkomst eindigt. We zien hier een onderscheid tussen contracten die opgezegd worden tegen het einde van de eerste termijn (van bijvoorbeeld 5 jaar) en tegen het einde van de tweede termijn (ook wel de verlengde termijn genoemd) en de opzegging van de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd.

Dus er zijn drie situaties:
1) Opzegging tijdens de eerste termijn
2) Opzegging tijdens de tweede termijn
3) Opzegging van een huurovereenkomst na de tweede termijn / voor onbepaalde tijd

Opzegging tijdens eerste termijn

Als opgezegd wordt tegen het einde van de eerste termijn (van 5 jaar of langer), kan de rechter alleen beslissen dat de huurovereenkomst eindigt als:
-de bedrijfsvoering van de huurder niet geweest is zoals een goed huurder verwacht mag worden;
-de verhuurder de ruimte dringend nodig heeft voor eigen gebruik.

Opzegging tijdens tweede termijn

Als opgezegd wordt tegen het einde van de tweede termijn (van 5 jaar (of korter)), kan de rechter alleen beslissen dat de huurovereenkomst eindigt, op grond van een redelijke afweging van belangen van de verhuurder bij beëindiging van de huurovereenkomst. De rechter wijst het verzoek van de verhuurder tot beëindiging van de huurovereenkomst af als de belangen van de huurder opwegen tegen de belangen van de verhuurder. Dan kan niet verwacht worden dat de huurder tot ontruiming overgaat.

Toch wordt de huurovereenkomst in dat laatste geval als beëindigd beschouwd als:
- de bedrijfsvoering van de huurder niet geweest is zoals een goed huurder verwacht mag worden;
- de verhuurder de ruimte dringend nodig heeft voor eigen gebruik;
- de huurder niet instemt in een redelijk aanbod tot het aangaan van een nieuwe overeenkomst (tenzij het een huurprijswijziging inhoudt);
  een (nieuwe) bestemming gerealiseerd wordt conform het geldende bestemmingsplan;

Huurbescherming winkelruimte

De huurder van middenstandsbedrijfsruimte ( waaronder winkelruimte) wordt dus beschermd tijdens de eerste twee termijnen!
De verhuurder moet zijn vordering tot beëindiging goed onderbouwen en kan niet om elke reden opzeggen!

Opzegging ná de tweede termijn

Ieder der partijen kan de overeenkomst opzeggen tijdens die periode. De opzegtermijn bedraagt tenminste 1 jaar. Ook hier moet de verhuurder in de opzeggingsbrief de gronden van die opzegging vermelden. 

Gaat de huurder niet akkoord met de opzegging dan zal de rechter de belangen van beide partijen tegen elkaar afwegen.

De belangen van de verhuurder zullen bijvoorbeeld zwaarder wegen als de huurder weigert in te stemmen met een redelijk aanbod voor nieuwe huurvoorwaarden ( mits het niet gaat over de huurprijs).

De huurovereenkomst ‘overige bedrijfsruimte’ is opgezegd. Wat nu?

De huurovereenkomst ‘overige bedrijfsruimte’ ( zoals kantoorruimte ) kan na afloop van de overeengekomen huurperiode door beide partijen worden opgezegd. Zowel huurder als verhuurder kunnen om welke reden dan ook opzeggen. De huurder heeft geen huurbescherming. Een schriftelijke opzegging met inachtneming van de geldende (contractuele of wettelijke) opzegtermijn doet de huurovereenkomst dus eindigen op de dag waartegen is opgezegd.

Welke rechten heeft de huurder na opzegging door de verhuurder?

De huurder kan slechts een beroep doen op ontruimingsbescherming, maar dat is slechts een tijdelijke ontruimingsbescherming. De ontruimingsbescherming duurt in beginsel 2 maanden.
Maar de huurder kan de kantonrechter verzoeken de termijn, waarbinnen ontruiming dient plaats te vinden, te verlengen. De huurder moet hiervoor een verzoekschrift indienen bij Rechtbank. Dat moet ingediend zijn uiterlijk binnen 2 maanden na het tijdstip waartegen ontruiming is aangezegd.
Let op: dit is niet hetzelfde als verlenging van de huurovereenkomst vragen. Er kan alleen een verlenging van de ontruimingsbescherming zelf gevraagd worden. De huurder is tijdens de periode van ontruimingsbescherming geen huurprijs, maar een “redelijke vergoeding” verschuldigd aan de verhuurder. In de praktijk is deze vergoeding meestal gelijk aan de meest recente maandelijkse huurprijs. Bij verschil van mening over (de hoogte van) die vergoeding kan de rechter in een procedure gevraagd worden een vergoeding vast te stellen.

Zolang er niet beslist is op het verzoek van de huurder, is de verplichting tot ontruiming geschorst. In de praktijk gebeurt het vaak dat pas drie of vier maanden na de indiening van het verzoekschrift een mondelinge behandeling plaatsvindt. Na die zitting bij de Rechtbank kan het nog enige maanden duren voordat de rechter een beslissing neemt.
Let op: al die tijd geldt de ontruimingsverplichting voor de huurder niet definitief.

Beoordeling verzoek verlenging ontruimingstermijn

De rechter zal in beginsel de belangen van beide partijen afwegen. Dat is alleen anders als de huurder zelf de huur heeft opgezegd, uitdrukkelijk in de beëindiging heeft toegestemd, of door de rechter veroordeeld is wegens niet-nakoming van zijn verplichtingen.
Bij de belangenafweging komen alle relevante feiten en omstandigheden aan de orde.
Let op: de belangenafweging geschiedt niet op basis van gelijkwaardigheid. De belangen van de verhuurder hebben doorgaans voorrang. Als de belangen van de huurder door de ontruiming ernstiger worden geschaad dan de belangen van de verhuurder bij voortzetting van het gebruik, wijst de rechter het verzoek tot verlenging toch toe.

Als de rechter het verzoek tot verlenging van de ontruimingstermijn afwijst, wat gebeurt er dan?

Indien de rechter het verzoek van de huurder afwijst, wordt de datum van de ontruiming meteen vastgesteld. Hoger beroep is niet mogelijk.

Wanneer wijst de rechter het verzoek tot verlenging van de ontruimingsperiode toe?

De ervaring leert dat de rechter overwegend de huurder het voordeel van de twijfel geeft als die huurder zijn zwaarwegende belangen bij voortzetting van het gebruik van de ruimte in kwestie goed kan onderbouwen. Dan verlengt de rechter de termijn waarbinnen ontruimd zal moeten worden. Deze verlenging kan worden uitgesproken voor maximaal 1 jaar. Die verlenging kan daarna nog maximaal twee keer plaatsvinden. De praktijk leert echter dat bij een tweede en derde verzoek van de huurder het lastiger is de rechter te overtuigen van de stelling dat de belangen van de huurder ernstiger geschaad worden dan die van de verhuurder.

De belangen zijn groot, vraag rechtshulp!

Wilt u als verhuurder de huurovereenkomst opzeggen?, of bent u huurder en is uw huurovereenkomst opgezegd?
Bel 020 – 6890 863 of mail voor advies! Onze deskundige juristen en advocaten zijn specialisten in het huurrecht en staan voor u klaar.

 

 

Aanmelden nieuwsbrief

Gespecialiseerd advies nodig?

Heeft u na het lezen van dit artikel nog vragen, of hulp nodig van een gespecialiseerd jurist?

Neem dan contact op met Recht & Raad 020 - 6890 863

Inschrijven Juridische Nieuwsbrief

Meld u aan voor onze nieuwsbrief
Op de hoogte blijven van de laatste juridische ontwikkelingen? Welke wetten zijn veranderd?, welke interessante rechterlijke uitspraken zijn er gedaan?
Meld u dan nu aan voor onze gratis nieuwsbrief.
Ongeldige invoer
Ongeldige invoer
Ongeldige invoer