Loading...

recht-raad logo small

 

Mag ik mijn bedrijfsruimte onderverhuren?


Regelmatig willen huurders van een bedrijfsruimte de bedrijfsruimte, of een deel daarvan, onderverhuren. Vraag is: mag dat? Is onderhuur van bedrijfsruimte toegestaan? En wat zijn de gevolgen als dat niet mag maar toch gebeurt.

Onderverhuur is mogelijk, tenzij....

Onderverhuur door een huurder aan een derde is toegestaan, tenzij de huurder moest aannemen dat de verhuurder hiertegen redelijke bezwaren zal hebben.
Verder kunnen de verhuurder en de huurder hierover afspraken maken in de huurovereenkomst. De verhuurder en huurder mogen dus zelf bepalen of onderverhuur toegestaan is of niet. Zowel bij verhuur van middenstandsbedrijfsruimte ( o.a. winkelruimte en horeca ) als van ‘overige bedrijfsruimte’ (zoals kantoorruimte ) kan de verhuurder dus bedingen dat de huurder niet, althans niet zonder zijn voorafgaande schriftelijke toestemming, bevoegd is het gehuurde pand of een gedeelte daarvan, aan een derde mag onderverhuren of in gebruik mag geven.

Positie onderhuurder

Een andere vraag is of de (onder)huurovereenkomst die gesloten is tussen de onderverhuurder en de onderhuurder geldig is ondanks het verbod tot onderhuur dat de hoofdverhuurder heeft opgelegd. Het antwoord luidt dat die onderhuurovereenkomst ondanks het onderhuurverbod toch geldig is. De onbevoegdheid van de hoofdhuurder tot onderhuur doet namelijk niet af aan de geldigheid van de onderhuur. Wel pleegt de hoofdhuurder door de onbevoegde onderhuurder wanprestatie ten opzichte van de hoofdverhuurder, hetgeen kan leiden tot een schadeplicht en zelfs tot beëindiging van de hoofdhuur. Als dat laatste het geval is kan de hoofdhuurder zijn verplichtingen ten opzichte van de onderhuurder niet meer nakomen. Dat heeft tot gevolg dat de hoofdhuurder ook ten opzichte van de onderhuurder tekortschiet. Samengevat, kan de hoofdhuurder zowel ten opzichte van zijn verhuurder als zijn onderhuurder schadeplichtig worden bij onbevoegde onderhuur!

Wat te doen bij onbevoegde onderverhuur?

Als een verhuurder onderhuur constateert, waarvoor hij geen toestemming heeft gegeven, heeft hij een aantal mogelijkheden. Hij kan de overeenkomst opzeggen, te weten op de grond dat de huurder zich niet gedraagt zoals het een goed huurder betaamt. Hij kan in plaats daarvan ontbinding van de huurovereenkomst vorderen (wegens wanprestatie) of ontruiming van het gehuurde vorderen. Ook kan hij de hoofdhuurder aanspreken tot schadevergoeding.

Eindigt onderhuur ook bij einde hoofdhuurovereenkomst?

Het einde van de hoofdhuur betekent niet altijd meteen dat ook de onderhuurovereenkomst eindigt. Wel kan de hoofdverhuurder via de rechter bewerkstelligen dat de onderhuurder wordt ontruimd. De hoofdhuurder kan dan feitelijk geen huurgenot meer leveren aan de onderhuurder en schiet toerekenbaar tekort ten opzichte van de onderhuur. De onderhuurder die daardoor schade lijdt kan zijn schade claimen bij zijn onderverhuurder.

Einddatum onderhuur in geval van bevoegde onderhuur?

Bij verhuur van middenstandsbedrijfsruimte (winkelruimte, horeca, etc) wordt er wettelijk van uitgegaan dat in geval van bevoegde onderhuur de einddatum van de onderhuur gelijk is aan de door de rechter vast te stellen einddatum van de hoofdhuur. Hiermee wordt voorkomen dat de hoofdhuur eerder eindigt dan de onderhuur.
Heeft de onderverhuurder de onderhuurder echter een langere huurtermijn toegezegd dan die van de hoofdhuurovereenkomst, dan loop de onderverhuurder een risico. Hij kan dan tegenover de onderhuurder aansprakelijk zijn voor de kortere looptijd.

Bij onderverhuur van kantoorruimte heeft de hoofdverhuurder alleen huurbescherming gedurende de looptijd van de huurovereenkomst. Als verhuurder na afloop van de afgesproken huurtermijn opzegt, kan de gewezen huurder nog wel ontruimingsbescherming vragen aan de kantonrechter. De kantonrechter weegt dan de belangen af tussen verhuurder en huurder. De rechter houdt bij die belangenafweging tevens rekening met de belangen van de onderhuurder aan wie bevoegd was onderverhuurd.
Maar ook hier geldt: als de onderverhuurder de onderhuurder een langere huurtermijn heeft toegezegd dan hij kan waarmaken, zal onderverhuurder aansprakelijk zijn voor de schade die onderhuurder lijdt door het niet nakomen van de toezegging.

onderhuur bedrijfsruimte

Vragen over onderhuur? of rechtshulp nodig?
Heeft u te maken met onderhuur van bedrijfsruimte, of heeft u juridische vragen of hulp nodig? Bel 020 - 6890 863 of mail onze huurrechtspecialisten. 

 

Aanmelden nieuwsbrief

Inschrijven Juridische Nieuwsbrief

Meld u aan voor onze nieuwsbrief
Op de hoogte blijven van de laatste juridische ontwikkelingen? Welke wetten zijn veranderd?, welke interessante rechterlijke uitspraken zijn er gedaan?
Meld u dan nu aan voor onze gratis nieuwsbrief.
Ongeldige invoer
Ongeldige invoer
Ongeldige invoer